Dożywocie a spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu

Zacznijmy może od tego, czym w ogóle jest „DOŻYWOCIE”. Jest to umowa, której treść reguluje  art. 908 ust. 1. Kodeksu cywilnego stanowiący, że:

„Jeżeli w zamian za przeniesienie własności nieruchomości nabywca zobowiązał się zapewnić zbywcy dożywotnie utrzymanie (umowa o dożywocie), powinien on, w braku odmiennej umowy, przyjąć zbywcę jako domownika, dostarczać mu wyżywienia, ubrania, mieszkania, światła i opału, zapewnić mu odpowiednią pomoc i pielęgnowanie w chorobie oraz sprawić mu własnym kosztem pogrzeb odpowiadający zwyczajom miejscowym”.

Umowa o dożywocie polega więc na przeniesieniu własności nieruchomości w zamian za zapewnienie zbywcy dożywotniego utrzymania.

Na podstawie umowy dożywocia można przenieść wszelkie rodzaje nieruchomości: gruntowe, budynkowe, lokalowe, nieruchomości będące w użytkowaniu wieczystym a także udział we współwłasności nieruchomości.

Istotną cechą umowy o dożywocie jest to, że ma ona charakter odpłatny. Obie strony umowy uzyskują zatem określoną korzyść majątkową. Jedna strona nabywa nieruchomość, a druga wierzytelność o dożywotnie utrzymanie. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy o dożywocie następuje z jednoczesnym obciążeniem nieruchomości prawem dożywocia. W razie zbycia nieruchomości obciążonej prawem dożywocia nowy nabywca, wraz z osobą która zobowiązała do świadczeń wynikających z prawa dożywocia, ponosi osobistą odpowiedzialność za świadczenia tym prawem objęte. Regulacja ta w znaczący sposób chroni dożywotnika, gdyż bez względu na to czyją obecnie własnością jest nieruchomość, jest ona obciążona prawem dożywocia, i każdoczesny jej właściciel ma obowiązek spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika. Przeniesienie własności nieruchomości na podstawie umowy dożywocia wyłącza zatem prawo dochodzenia zachowku. Spadkobiercy nie będą mogli, co do zasady żądać zachowku od wartości nieruchomości przekazanej w drodze umowy dożywocia tak, jakby to miało miejsce w przypadku umowy darowizny.

Czy zatem przedmiotem umowy o dożywocie może być spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu? NIE. Spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu nie jest bowiem nieruchomością, a ograniczonym prawem rzeczownym, którego znacząca regulacja znajduje się w ustawie z dnia 15 grudnia 2000 roku o spółdzielniach mieszkaniowych.

Różnice między spółdzielczym własnościowym prawem do lokalu, a prawem własności wpływają bezpośrednio na możliwość dysponowania daną nieruchomością:

• właścicielem gruntu i budynku przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu, pozostaje spółdzielnia, taka odrębna własność powoduje, że stajemy się współwłaścicielami części budynku oraz współużytkownikiem wieczystym działki pod budynkiem.
• dysponowanie lokalem na cele inne, niż cele mieszkaniowe wymaga przy spółdzielczym własnościowym prawie do lokalu zgody spółdzielni mieszkaniowej.
• mieszkanie własnościowe musi posiadać księgę wieczystą, natomiast spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, sprawia, że mieszkanie może mieć założoną księgę wieczystą lecz nie jest to wymogiem.

Jeżeli zatem przysługuje Wam spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu należałoby najpierw przekształcić to prawo we własność, a dopiero następnie zawrzeć umowę dożywocia.

MKM Lawyers Kancelaria Prawna