Zezwolenie na nabycie nieruchomości przez cudzoziemca

Jeżeli jesteś cudzoziemcem spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Szwajcarii i zamierzasz nabyć w Polsce prawo własności lub prawo użytkowania wieczystego nieruchomości – koniecznie uzyskaj zezwolenie – dowiedź się, jak możesz to zrobić – i skorzystać z pomocy profesjonalistów

1.   Jak załatwić sprawę?

Sprawę można załatwić:

• osobiście,
• korespondencyjnie.

2.   Co należy wiedzieć?

Kto powinien ubiegać się o uzyskanie zezwolenia na nabycie nieruchomości?

Cudzoziemiec spoza Europejskiego Obszaru Gospodarczego (obszar ten tworzą kraje Unii Europejskiej, Islandia, Liechtenstein i Norwegia) albo Szwajcarii, który zamierza nabyć nieruchomość w Polsce powinien uzyskać wcześniej zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

Przez cudzoziemca rozumiemy:

• osobę fizyczną, która nie posiada polskiego obywatelstwa,
• osobę prawną, z siedzibą za granicą,
• nieposiadającą osobowości prawnej spółkę osób wymienionych wyżej, mającą siedzibę za granicą, utworzoną zgodnie z ustawodawstwem państw obcych,
• osobę prawną i spółkę handlową nieposiadającą osobowości prawnej mającą siedzibę na terytorium Polski, kontrolowaną bezpośrednio lub pośrednio przez osoby lub spółki wymienione wyżej.

Jeśli jesteś obywatelem lub przedsiębiorcą z siedzibą na terytorium jednego z państw – stron umowy o Europejskim Obszarze Gospodarczym lub Szwajcarii (niezależnie od pochodzenia kapitału), od 1 maja 2016 roku nie potrzebujesz zezwolenia na nabycie jakiejkolwiek nieruchomości, w tym również nieruchomości rolnych i leśnych.

Jakie są warunki wydania zezwolenia?

Minister Spraw Wewnętrznych i Administracji udzieli zezwolenia tylko na podstawie wniosku. Zezwolenie zostanie wydane, jeśli nabycie nieruchomości przez cudzoziemca nie spowoduje zagrożenia obronności, bezpieczeństwa państwa lub porządku publicznego, a także nie będą sprzeciwiać się temu względy polityki społecznej i zdrowia społeczeństwa.

Aby dostać zezwolenie, udowodnić należy więzi z Polską. Należy więc wykazać, że:

• ma się polską narodowość lub pochodzenie,
• ma się żonę lub męża, którzy są obywatelami polskimi,
• posiada się zezwolenie na pobyt:
  • czasowy (nie dotyczy to zezwolenia na pobyt czasowy dla ofiar handlu ludźmi lub ze względu na okoliczności wymagające krótkotrwałego pobytu cudzoziemca w Polsce), lub
  • stały, lub
  • rezydenta długoterminowego UE,

• jest się członkiem zarządu kontrolowanej spółki handlowej,
• prowadzi się w Polsce działalność gospodarczą lub rolniczą, zgodnie z przepisami prawa polskiego.

Należy pamiętać, że powierzchnia nabywanych nieruchomości na potrzeby życiowe nie może przekroczyć 0,5 ha.

Jeśli cudzoziemiec jest przedsiębiorcą i nabywa nieruchomość w celu prowadzenia działalności gospodarczej, to zobowiązany jest wykazać, że nabycie nieruchomości wiąże się z rzeczywistymi potrzebami, które wynikają z charakteru prowadzonej działalności gospodarczej lub rolniczej. Pamiętać należy, że jeżeli zamiar nabycia dotyczy nieruchomości rolnej, to reguluje to dodatkowo ustawa z 11 kwietnia 2003 roku o kształtowaniu ustroju rolnego.

Kiedy zezwolenie nie jest potrzebne?

Zezwolenie nie jest potrzebne jeżeli nabywany jest:

• tzw. samodzielny lokal mieszkalny – jest to lokal, który składa się z pokoi oraz pomieszczeń pomocniczych (np. kuchnia, łazienka) i zapewnia odpowiednie warunki mieszkaniowe. Do takiego lokalu mogą też należeć m.in.: piwnica lub strych, nawet jeśli nie znajdują się bezpośrednio obok niego,
• lokal lub udział w lokalu przeznaczonym na garaż – jeśli jako nabywca lub właściciel nieruchomości lub samodzielnego lokalu mieszkalnego cudzoziemiec zamierza mieć garaż, aby zapewnić sobie odpowiednie warunki mieszkaniowe,
• nieruchomość – gdy cudzoziemiec mieszka w Polsce co najmniej 5 lat od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomości, które wejdą w skład wspólnoty majątkowej – tak dzieje się wtedy, gdy masz żonę lub męża z obywatelstwem polskim i mieszkasz w Polsce co najmniej 2 lata od uzyskania zezwolenia na pobyt stały lub na pobyt rezydenta długoterminowego UE,
• nieruchomość od osoby, która jest jej właścicielem lub wieczystym użytkownikiem co najmniej 5 lat i cudzoziemiec w dniu nabycia jest uprawniony do dziedziczenia po tej osobie (np. córka, syn lub wnuk nabywa nieruchomość od matki, ojca lub dziadków),
• nieruchomość jako wierzyciel hipoteczny (bank) – gdy cudzoziemiec przejmuje nieruchomość na własność po nieudanej licytacji w postępowaniu egzekucyjnym.

Należy pamiętać, że zezwolenie na nabycie nieruchomości jest niezbędne również we wskazanych wyżej przypadkach, jeśli nabycie dotyczy nieruchomości położonej w strefie nadgranicznej oraz gruntów rolnych o powierzchni większej niż 1 ha.

Kiedy nie otrzymasz zezwolenia?

Cudzoziemiec nie otrzyma zezwolenia w przypadku:

• przekształcenia spółki handlowej,
• gdy nabywa nieruchomość na podstawie tzw. dziedziczenia ustawowego zgodnego z przepisami kraju, z którego pochodzi. Jeśli w kraju pochodzenia nie ma tego rodzaju dziedziczenia, to obowiązuje prawo polskie.

Zaistnienie jednej z ww. sytuacji powoduje, że w ogóle nie stosujemy przepisów ustawy o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców na terytorium Polski, tzn., że nie jest konieczne zezwolenie ministra na nabycie nieruchomości w ww. przypadkach.

W Polsce dziedziczenie ustawowe występuje wtedy, gdy osoba zmarła nie zostawiła testamentu lub jest on nieważny, albo gdy określone do dziedziczenia osoby odrzucają spadek lub nie mogą go przyjąć.

Jeśli cudzoziemiec należ do tzw. kręgu spadkobierców ustawowych, to może skorzystać z dziedziczenia testamentowego. Jest to zatem możliwe, jeżeli zgodnie z polskim prawem nie jest m.in. dzieckiem, wnukiem, rodzicem lub dalszym krewnym zmarłego (np. dziadkowie, pasierbowie, ciotki, wujowie). W takiej sytuacji, jeśli nastąpi nabycie nieruchomości na podstawie testamentu, konieczne jest złożenie wniosku o zezwolenie na jej nabycie. Jest na to 2 lata od dnia otwarcia spadku. Jeśli nie zostanie to zrobione, to nieruchomość lub prawo wieczystego użytkowania przypadnie osobom dziedziczącym spadek zgodnie z polskim prawem.

Wniosek o promesę

Jeśli cudzoziemiec zamierza nabyć nieruchomość, może również postarać się o tzw. promesę. Jest to przyrzeczenie wydania zezwolenia. Należy złożyć wniosek, aby ją uzyskać. Wniosek należy złożyć przed nabyciem nieruchomości.

Uzyskanie promesy nie zwalnia z obowiązku uzyskania zezwolenia. Ważność promesy to rok od dnia jej wydania. Dokument określa warunki, jakie należy spełnić, aby ubiegać się o zezwolenie.

3. Czas na załatwienie sprawy?

Postępowanie w sprawie można zainicjować w dowolnym momencie, pamiętając jednak, żeby złożyć wniosek odpowiednio wcześnie, tak, aby decyzja mogła być podjęta przed końcem terminu oświadczenia woli zbycia nieruchomości oraz ważności karty pobytu (jeżeli potwierdza ona więzi z Polską).

___________________________________

4. Podsumowanie:

Zachęcamy do skorzystania z usług MKM Lawyers Kancelarii Prawnej w procesie zabiegania się o zezwolenie na nabycie nieruchomości.

r.pr. Tomasz Momot

MKM Lawyers Kancelaria Prawna

Źródło: https://www.biznes.gov.pl/pl/opisy-procedur/-/proc/209