Zysk ze sprzedaży nieruchomości przeznaczony na spłatę kredytu i zakup działki bez PIT

„Przychód ze sprzedaży nieruchomości nabytej przed upływem pięciu lat można przeznaczyć na spłatę kredytu hipotecznego i zakup kolejnej nieruchomości bez konieczności zapłaty podatku dochodowego. Trzeba jednak spełnić pewien warunek. Chodzi o realizację własnych celów mieszkaniowych – potwierdza to najnowsza interpretacja Krajowej Informacji Skarbowej.

Czy po uzyskaniu dochodu ze sprzedaży nieruchomości wystąpi obowiązek zapłaty podatku dochodowego, jeżeli środki te podatnik przeznaczy na spłatę kredytu hipotecznego w obecnie zamieszkiwanej nieruchomości oraz nabycie działki budowlanej? Takie pytanie skierował do organów skarbowych podatnik, który zamierzał dokonać zmian w swoim stanie majątkowym.

We wniosku o interpretację wyjaśnił, że jest jedynym właścicielem nieruchomości, którą nabył w 2017 roku i zamierza sprzedać w roku bieżącym, czyli przed upływem pięciu lat, w związku z czym istniałaby konieczność zapłaty podatku od przychodu. Jest on współwłaścicielem drugiej nieruchomości, w której 50 proc. udziału należy do niego, a drugie 50 proc. nabył wraz z małżonką na współwłasność małżeńską i w niej zamieszkuje. Obydwie nieruchomości są obciążone kredytem hipotecznym. Małżonkowie planują po zbyciu nieruchomości kupić działkę budowlaną i wybudować dom w okresie pięciu lat od nabycia – do końca 2027 roku. Mają zamiar zamieszkiwać w tym domu.

Przychodem ze zbycia nieruchomości podatnik zamierza pokryć spłatę kredytu hipotecznego obecnie zamieszkiwanej nieruchomości. Pozostałą część przeznaczy na zakup działki budowlanej. Mąż nie posiada innych nieruchomości, a żona ma kawalerkę nabytą przed zawarciem związku małżeńskiego.

Zdaniem podatnika, wszystkie opisane wydatki mieszczą się w zakresie wydatków na własne cele mieszkaniowe. Wątpliwości budzi wydatkowanie kwoty przychodu ze sprzedaży mieszkania na kilka różnych celów, jednak wszystkie one prowadzą do poprawy sytuacji mieszkaniowej rodziny i są wydatkami na własny cel mieszkaniowy. Zdaniem podatnika, nie będzie obowiązku zapłaty podatku.

1. Kwoty zwolnienia trzeba wykazać w zeznaniu

W interpretacji z 19 września bieżącego roku dyrektor Krajowej Informacji Skarbowej uznał stanowisko podatnika za prawidłowe (nr 0113-KDIPT2-2.4011.574.2022.2.MK). Stwierdził, że podatnik może skorzystać ze zwolnienia od podatku dochodu z odpłatnego zbycia lokalu mieszkalnego nabytego w 2017 roku, w związku z przeznaczeniem i wydatkowaniem przychodu z tego tytułu na spłatę kredytu na zakup innego lokalu mieszkalnego, w którym obecnie zamieszkuje z rodziną, stosownie do art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z art. 21 ust. 25 pkt 1 pkt 2 lit. a ustawy o PIT.

Zwolnienie obejmować będzie taką część dochodu uzyskanego z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości, jaka proporcjonalnie będzie odpowiadać udziałowi poniesionych wydatków na spłatę kredytu mieszkaniowego, w osiągniętych przychodach z odpłatnego zbycia.

Stwierdził, że jeżeli planowane odpłatne zbycie nieruchomości nastąpi przed upływem pięciu lat od jego nabycia, to będzie stanowiło źródło przychodu, o którym mowa w art. 10 ust. 1 pkt 8 lit. a ustawy o PIT. Wydatkowanie przychodu ze sprzedaży wspomnianego lokalu w części, którą podatnik przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym obecnie mieszka, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokona wspomnianej sprzedaży, może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT. Podatnik nie będzie zobowiązany do zapłaty podatku dochodowego, natomiast będzie musiał wykazać kwotę korzystającą ze zwolnienia w zeznaniu podatkowym.

2.Eksperci: Stanowisko korzystne dla podatników

Moim zdaniem organ słusznie powołał się na przepisy kodeksu rodzinnego i opiekuńczego wskazując na wspólność majątkową pomiędzy małżonkami zwalniając wnioskodawcę z proporcjonalnie osiągniętych przychodów ze sprzedaży własnej nieruchomości na spłatę kredytu mieszkania, w którym obecnie zamieszkuje wraz z rodziną. Dokonując sprzedaży nieruchomości zaspokaja on własne potrzeby mieszkaniowe co wynika z przepisów kodeksu rodzinnego i opiekuńczego – wskazuje dr Mateusz Gogol, doradca podatkowy w kancelarii Głowacki i Wspólnicy.

Ekspert zauważa, że wnioskodawca de facto spełnia wymogi zwolnienia przedmiotowego na własne cele mieszkaniowe. – Stanowisko organu podatkowego na gruncie nowych przepisów przedstawione w interpretacji jest jak najbardziej prawidłowe – podkreśla dr Mateusz Gogol.

Kolejny ekspert wskazuje, że wydana interpretacja po raz kolejny wyjaśnia uzasadnione wątpliwości kredytobiorców, czy mogą skorzystać ze zwolnienia przedmiotowego w sytuacji wydatkowania środków na spłatę kredytu hipotecznego obecnie zamieszkiwanej nieruchomości.

Organ słusznie uznał, iż wydatkowanie przez podatnika przychodu ze sprzedaży nieruchomości w części, którą przeznaczy na spłatę kredytu zaciągniętego na nabycie lokalu mieszkalnego, w którym obecnie mieszka, nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym dokona ww. sprzedaży, może korzystać ze zwolnienia na podstawie art. 21 ust. 1 pkt 131 w zw. z ust. 25 pkt 2 lit. a ustawy o PIT- podkreśla Aleksandra Medlarska, adwokat i doradca podatkowy.

Ekspertka wskazuje jednak, że należy pamiętać – co po raz kolejny podkreślił organ – iż tylko wydatkowanie środków uzyskanych ze sprzedaży nieruchomości – w terminie i na cele wskazane w art. 21 ust. 1 pkt 131 ustawy , a szczegółowo opisane w art. 21 ust. 25 w zw. z ust. 30a ustawy o PIT pozwala na zastosowanie rozpatrywanego zwolnienia. – Norma prawna statuująca zwolnienie podatkowe, a więc mająca charakter wyjątku, musi być interpretowana ściśle, gdyż niedopuszczalne jest stosowanie przy jej interpretacji wykładni.

3. Zapewnienie „dachu nad głową

Warto podkreślić, że organy podatkowe stoją na stanowisku, iż warunkiem zwolnienia podatkowego jest wykazanie przez podatnika, że wydatek poniesiony został na zrealizowanie jego własnych celów mieszkaniowych. Wydatkowanie przychodu na własne cele mieszkaniowe oznacza, według stanowiska prezentowanego w orzecznictwie i doktrynie, że celem podatnika jest realizacja potrzeby zapewnienia sobie tzw. „dachu nad głową”.

Zdaniem fiskusa, nie zaspokaja swoich własnych celów mieszkaniowych osoba, która posiadając własne miejsce zamieszkania nabywa kolejne nieruchomości w celach lokaty kapitału, prowadzenia inwestycji w postaci najmu, remontu celem późniejszej ich odsprzedaży z zyskiem lub dla realizacji potrzeb mieszkaniowych innych osób np. dzieci. Same deklaracje podatników o nabyciu lokalu w celu zaspokojenia własnych potrzeb mieszkaniowych nie są wystarczające do uzyskania zwolnienia podatkowego. Konieczne jest, aby nastąpiło to jednocześnie w celu realizacji własnych potrzeb mieszkaniowych. Organy podatkowe podkreślają, że mają prawo do własnej oceny artykułowanych przez podatników subiektywnych motywów zakupu nieruchomości mieszkalnych i późniejszych decyzji co do dalszych losów tych nieruchomości.”

r.pr. Tomasz Momot

MKM Lawyers Kancelaria Prawna

Źródło: