Zakaz cesji roszczeń

po zmianach ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domy jednorodzonego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym  /Dz.U. 2021 poz. 1177 z późn. zm./

(dalej: „Ustawa deweloperska”)

Z dniem 16 lipca 2023 roku weszły w życie zmiany do Ustawy deweloperskiej, które wywołały burzę i kolejne problemy interpretacyjne. Omówimy dziś art. 30 i art. 37a Ustawy deweloperskiej.

Ad. 1) CESJA ROSZCZEŃ Z UMOWY REZERWACYJNEJ – art.30 Ustawy deweloperskiej:

a) Zakaz cesji:

Przepis art. 30 ust. 3 Ustawy deweloperskiej wyraża generalny zakaz dokonywania czynności prawnych, na podstawie których miałoby dojść do przelewu wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Nie ma zatem możliwości przelewu praw z umowy rezerwacyjnej na osobę trzecią (tj. obcą). Ustawodawca dopuścił możliwość dokonywania cesji wierzytelności z umowy rezerwacyjnej w pojedynczych przypadkach pomiędzy członkami najbliższej rodziny.

b) Skutki naruszenia zakazu:

Naruszenie ww. zakazu skutkuje bezwzględną nieważnością takiej czynności prawnej. Skutek nieważności czynności prawnej nie zachodzi, gdy do nabycia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej dochodzi w wyniku dziedziczenia.

c) Rodzaje wierzytelności objęte zakazem cesji:

Zakaz cesji dotyczy wszystkich wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej i obejmuje:

• wierzytelność rezerwującego wobec dewelopera polegającą na prawie żądania czasowego wyłączenia określonego lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego z oferty dewelopera,

• wierzytelność rezerwującego o zwrot opłaty rezerwacyjnej – po spełnieniu się warunków określonych w art. 34 Ustawy deweloperskiej,

• wierzytelność dewelopera wobec rezerwującego o zapłatę opłaty rezerwacyjnej. 

Zakaz dokonywania przelewu wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej dotyczy zarówno rezerwującego, jak i dewelopera.

d) Wyjątki od zakazu cesji:

Cesja wierzytelności z umowy rezerwacyjnej dopuszczalna jest pomiędzy rezerwującym a członkami najbliższej rodziny tj. jego małżonkiem, zstępnym (dzieci, wnuki, prawnuki), wstępnym (rodzice, dziadkowie), pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą, teściami (I grupa), zstępnymi rodzeństwa, rodzeństwem rodziców, zstępnymi i małżonkami pasierbów, małżonkami rodzeństwa i rodzeństwem małżonków, małżonkami rodzeństwa małżonków oraz małżonkami innych zstępnych (II grupa) – osobami zaliczanymi do I i II grupy podatkowej wg. art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.

W przypadku, gdy po stronie rezerwującego występują więcej niż jedna osoba (np. małżeństwo albo osoby nie będące małżonkami), o możliwości dokonania przelewu wierzytelności z umowy rezerwacyjnej przez każdą z tych osób należy rozstrzygać indywidualnie.

Ad. 2 CESJA ROSZCZEŃ Z UMOWY DEWELOPERSKIEJ lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego – art. 37a Ustawy deweloperskiej:

Cesja praw z umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego jest możliwa, ale jedynie sporadycznie i w pojedynczych przypadkach, a także pomiędzy członkami najbliższej rodziny.

a) Podstawa cesji:

Zakaz tyczy się wszystkich czynności, których skutkiem jest cesja/przelew wierzytelności, tj. m.in. umowy sprzedaży praw (umowę cesji), umowy darowizny, umowy zamiany, umów nienazwanych itd.  Przepis nie dotyczy nabycia wierzytelności w wyniku dziedziczenia.

b) Forma cesji wierzytelności:

Umowa przeniesienia wierzytelności z umowy deweloperskiej wymaga formy aktu notarialnego.

c) Rodzaje wierzytelności objęte zakazem cesji:

Ograniczeniem cesji objęte są wierzytelności przysługujące nabywcy wobec dewelopera na podstawie zawartej umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego.

d) Wyjątki od zakazu cesji:

• Cesja wierzytelności z umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego dopuszczalna jest pomiędzy nabywcą w członkami najbliższej rodziny tj. jego małżonkiem, zstępnym, wstępnym, pasierbem, zięciem, synową, rodzeństwem, ojczymem, macochą, teściami (I grupa), zstępnymi rodzeństwa, rodzeństwem rodziców, zstępnymi i małżonkami pasierbów, małżonkami rodzeństwa i rodzeństwem małżonków, małżonkami rodzeństwa małżonków oraz małżonkami innych zstępnych (II grupa) – osobami zaliczanymi do I i II grupy podatkowej wg. art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 roku o podatku od spadków i darowizn.
  W przypadku, gdy po stronie nabywcy występują więcej niż jedna osoba (np. małżeństwo albo osoby nie będące małżonkami), o możliwości dokonania przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej (…) przez każdą z tych osób należy rozstrzygać indywidualnie.2. Cesja ww. wierzytelności dopuszczalna jest także w przypadku spełnienia przez nabywcę 2 warunków łącznie oprócz oczywiście uzyskania zgody dewelopera na przeniesienie na osobę trzecią obowiązków nabywcy zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 KC.

• Cesja ww. wierzytelności dopuszczalna jest także w przypadku spełnienia przez nabywcę 2 warunków łącznie oprócz oczywiście uzyskania zgody dewelopera na przeniesienie na osobę trzecią obowiązków nabywcy zgodnie z art. 519 § 2 pkt 2 KC.

Po pierwsze, przedmiotem umowy deweloperskiej lub innej umowy zobowiązującej do przeniesienia własności lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego może być wyłącznie jeden lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny.

Należy pamiętać, że wymóg ten nie zostanie spełniony, jeśli przedmiotem umowy deweloperskiej (…) będzie więcej niż jeden lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, natomiast przelew wierzytelności (i przeniesienie obowiązków wynikających z umowy) miałby dotyczyć tylko jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Po drugie, w okresie ostatnich 3 lat poprzedzających zawarcie umowy przelewu wierzytelności (i przeniesienia obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej (…) nabywca nie zawierał takiej umowy.

Należy pamiętać, że wymóg ten nie zostanie spełniony także wówczas, jeśli nabywca w okresie 3 lat dokonał przeniesienia praw i obowiązków wynikających z umowy deweloperskiej, a cesjonariuszem była osoba zaliczana do I lub II grupy podatkowej.

W przypadku, gdy po stronie nabywcy występują więcej niż jedna osoba (np. małżeństwo albo osoby nie będące małżonkami), o spełnieniu wymogów określonych w art. 37a ust. 1 Ustawy deweloperskiej i możliwości dokonania przelewu wierzytelności z umowy deweloperskiej (…) przez każdą z tych osób należy rozstrzygać indywidualnie.

Spełnienie pierwszego wymogu potwierdza notariusz na podstawie wypisu aktu notarialnego dokumentującego umowę deweloperską (…). Spełnienie drugiego wymogu zostaje potwierdzone przez nabywcę (cedenta) na podstawie jego oświadczenia (W umowie cesji, przenoszący wierzytelności z umowy deweloperskiej będzie zobligowany do złożenia oświadczenia o spełnieniu warunku niedokonania cesji praw z  innej umowy deweloperskiej w okresie trzech lat poprzedzających zawarcie umowy, pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia).

e) Skutki naruszenia zakazu:

Przeniesienie wierzytelności pomimo niespełnienia któregokolwiek z ww. wymogów ustawowych nie powoduje bezwzględnej nieważności czynności prawnej umowy przeniesienia, ani jakiejkolwiek innej wadliwości tej czynności prawnej.

Jedyną realną konsekwencją naruszenia przez nabywcę drugiego z wymogów – a więc dokonania cesji w okresie krótszym niż 3 lata od poprzedniej czynności tego typu – jest możliwość poniesienia odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia. Za popełnienie tego przestępstwa w typie podstawowym przepis art. 233 § 1 w związku z art. 233 § 6 Kodeksu Karnego przewiduje możliwość wymierzenia kary pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8.

f) Ograniczenia wynikające z ustawy z dnia 1 października 2021 roku o rodzinnym kredycie mieszkaniowym i bezpiecznym kredycie 2%:

Z dniem 1 lipca 2023 roku wszedł w życie „Bezpieczny Kredyt 2%”. Ustawa ma za zadanie ułatwiać zakup pierwszej własnej nieruchomości, poprzez możliwość uzyskania kredytu hipotecznego na preferencyjnych warunkach. Wprowadza ona jednak dodatkowe ograniczenia możliwości cesji praw z umów deweloperskich (…), albowiem nabywcy korzystający z bezpiecznego kredytu 2% nie dostaną kredytu na zakup nieruchomości na podstawie cesji.

Wskazuje na to wprost nowo dodany do ww. ustawy art. 4 ust. 1b: „Rodzinnego kredytu mieszkaniowego ani bezpiecznego kredytu 2% nie udziela się, jeżeli nabycie prawa własności lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego następuje w związku z przeniesieniem na kredytobiorcę jako osobę trzecią wierzytelności związanych z dotyczącą tego lokalu albo tego domu umową rezerwacyjną, umową deweloperską, o której mowa w art. 5 pkt 6 ustawy z dnia 20 maja 2021 roku o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym, lub umową, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 i 5 tej ustawy.”

___________________________________

PODSUMOWUJĄC WPROWADZONE ZMIANY:

Umowa rezerwacyjna:

• Na skutek sankcji bezwzględnej nieważności umowa przeniesienia wierzytelności (cesji) z umowy rezerwacyjnej nie wywołuje skutku prawnego. Nabywca wierzytelności może w takiej sytuacji domagać się zwrotu zapłaconego na rzecz zbywcy wynagrodzenia. 

• Zgodnie z art. 29 ust. 2 Ustawy deweloperskiej „Umowa rezerwacyjna to umowa między deweloperem albo przedsiębiorcą innym niż deweloper, o którym mowa w art. 4, a osobą zainteresowaną ofertą sprzedaży, zwaną dalej ,,rezerwującym”, której przedmiotem jest zobowiązanie do czasowego wyłączenia z oferty sprzedaży lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego”. Umowa rezerwacyjna nie zobowiązuje zatem dewelopera do zawarcia umowy deweloperskiej (…) za cenę wskazaną w umowie rezerwacyjnej, a jedynie skutkuje  zablokowaniem oferowania lokalu w okresie ustalonym w umowie.

• Znaczenie zakazu cesji praw z umowy rezerwacyjnej ma zatem marginalne znaczenie. Deweloper może bowiem poczekać do końca umowy rezerwacyjnej i dopiero wówczas sprzedać lokal mieszkalny lub dom jednorodzinny innemu nabywcy. Nabywca ten może zostać wskazany przez pierwotnego rezerwującego. 

Umowa deweloperska (…):

• W naszej ocenie nie ma żadnych podstaw prawnych uprawniających notariusza do odmowy sporządzenia umowy przeniesienia wierzytelności w sytuacji, gdy umowa deweloperska obejmuje więcej aniżeli jeden lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny, albowiem naruszenie tego warunku nie powoduje  nieważności bezwzględnej czynności (art. 37a ust. 1 pkt 1 Ustawy deweloperskiej). Nie powoduje to także  żądnych negatywnych konsekwencji prawnych, gdyż wymóg pozbawiony jest sankcji.

• Jeżeli przenoszący wierzytelność (cedent) oświadczy niezgodnie z prawdą, że w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tej wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej, to wówczas naraża się na odpowiedzialność z art. 233 Kodeksu karnego przewidującego sankcję karną w postaci kary pozbawienia wolności od 6 miesięcy do lat 8 (art. 37a ust. 2 pkt 1 Ustawy deweloperskiej). 

• Skoro naruszenie pierwszego warunku (max 1 lokal) nie pociąga za sobą żadnych konsekwencji prawnych, wydaje się, że praktyka rynku może dopuścić „handel cesjami” polegający na możliwości zbycia praw z umowy deweloperskiej w ramach jednej umowy, która jednak obejmuje nieograniczoną/dowolną liczbę lokali mieszkalnych lub domów od dewelopera.

• Ograniczenia w cesji praw z umów deweloperskich tyczą się także przedwstępnych umów deweloperskich.

• Ograniczenia w cesji praw nie dotyczą klasycznych umów przedwstępnych sprzedaży, bowiem nie stosuje się do nich Ustawy deweloperskiej.

• W miejsce cesji zastosowanie może znaleźć rozwiązanie polegające na tym, że nabywca zobowiąże się, że rozwiąże umowę z deweloperem w zamian za opłatę, aby „uwolnić” lokal mieszkalny dla nowego zainteresowanego nabywcy.

• Regulacji nie stosuje się w przypadku, gdy umowa z deweloperem zawarta jest przez przedsiębiorcę, który nabywa lokal w ramach działalności gospodarczej w celu dalszego odsprzedania. Czynność prawna polegająca na „zwolnieniu“ lokalu i doprowadzeniu do zawarcia umowy z deweloperem przez nabywcę nie będzie wówczas cesją wierzytelności z umowy deweloperskiej. Stroną umowy deweloperskiej nie może być bowiem przedsiębiorca, który zawarł umowę w celu prowadzenia działalności gospodarczej.

___________________________________

TREŚĆ PRZEPISÓW PO ZMIANIE:

Art. 30 [Forma zawarcia umowy]

1. Umowę rezerwacyjną zawiera się w formie pisemnej pod rygorem nieważności.

2. Umowa rezerwacyjna określa w szczególności:

1) strony, miejsce i datę zawarcia umowy;

2) cenę lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego wybranego przez rezerwującego z oferty sprzedaży;

3) wysokość opłaty rezerwacyjnej, o której mowa w art. 32 ust. 1, jeżeli taka opłata została przewidziana przez strony;

4) okres, na jaki lokal mieszkalny albo dom jednorodzinny wybrany przez rezerwującego będzie wyłączony z oferty sprzedaży;

5) określenie usytuowania lokalu mieszkalnego w budynku;

6 ) określenie powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, powierzchni i układu pomieszczeń.

3.³⁰⁾ Nie dokonuje się przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej. Dokonanie takiego przeniesienia jest nieważne.

4.³¹⁾ W przypadku gdy rezerwujący dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy rezerwacyjnej na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn (Dz.U. z 2021 r. poz. 1043, z późn. zm. ³²⁾ ), przepisu ust. 3 nie stosuje się.

***

Art. 37a [Przeniesienie wierzytelności] 

1.Nabywca, będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, może dokonać przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę trzecią, w przypadku gdy:

1) umowa ta dotyczy nie więcej niż jednego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego, w tym domu jednorodzinnego wraz z nieruchomością gruntową, na której jest albo ma zostać wybudowany;

2) w okresie trzech lat poprzedzających przeniesienie tych wierzytelności nie dokonał przeniesienia wierzytelności wynikających z innej umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5.

2. W przypadku gdy nabywca będący stroną umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, dokonuje przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy na osobę zaliczaną do I albo II grupy podatkowej, o których mowa w art. 14 ust. 3 pkt 1 albo 2 ustawy z dnia 28 lipca 1983 r. o podatku od spadków i darowizn, przepisu ust. 1 nie stosuje się.

3. Przeniesienie na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, z naruszeniem warunków, o których mowa w ust. 1, nie stanowi przesłanki stwierdzenia nieważności tego przeniesienia.

4. W umowie przeniesienia na osobę trzecią wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej lub umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, przenoszący te wierzytelności oświadcza, że spełnia warunek, o którym mowa w ust. 1 pkt 2. Oświadczenie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia.

***

Art. 40 [Forma i podział kosztów zawarcia umów]

1. Umowę deweloperską, umowę, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5 lub ust. 2, oraz umowę przeniesienia wierzytelności wynikających z tej umowy zawiera się w formie aktu notarialnego.

1a. W przypadku zawierania umowy przeniesienia wierzytelności wynikających z umowy deweloperskiej oraz umowy, o której mowa w art. 2 ust. 1 pkt 2, 3 lub 5, notariusz poucza przenoszącego wierzytelność o odpowiedzialności karnej za złożenie fałszywego oświadczenia, o którym mowa w art. 37a ust. 4.

MKM Lawyers Kancelaria Prawna zaprasza do współpracy. Chętnie udzielimy Państwu dalszych informacji i pomożemy w rozwiązaniu problemów natury prawnej.

MKM Lawyers Kancelaria Prawna